מתכננים

מה גודל המשכנתא שאני צריך לבקש מהבנק?

04.2.2019

מהו סכום המשכנתא שאתם רוצים לבקש מהבנק? אם עניתם: "ההפרש בין מחיר הנכס לבין ההון העצמי שלנו", עצרו לרגע.

יותר מדי רוכשי דירות מגיעים לבנק בטוחים לגמרי שהם יודעים מה גובה המשכנתא שהם צריכים – רק כדי לגלות אחר כך ששכחו לחשב סעיפי הוצאות רבים הכרוכים ברכישת נדל"ן שמקפיצים את מחיר העסקה ומותירים אותם עם הצורך לקחת הלוואה נוספת כדי לממן את הפערים. הינה כמה הוצאות נוספות שאתם חייבים לקחת בחשבון כדי לחשב את העלויות האמיתיות של רכישת הדירה.

 

מתווך: עד 2% + מע"מ מערך הנכס

לפי נתוני איגוד המתווכים בישראל, שש מתוך עשר עסקאות נדל"ן נסגרות דרך מתווך. היעזרות בשירותי תיווך מקצועיים ללא ספק חוסכת זמן ועוזרת למוכר ולקונה לגשר על פערים, אבל היא כרוכה בעלות משמעותית. דמי תיווך בישראל עומדים בדרך כלל על אחוז עד שניים מערך הנכס – לא כולל מע"מ. 

עורך דין: 0.5% עד 1.5% + מע"מ מערך הנכס

רכישת דירה היא העסקה הגדולה ביותר שרובנו נעשה אי פעם, כך שממש מומלץ להגיע אליה עם עורך דין. עורך דין מומחה למקרקעין בודק עבורכם את רישומי הטאבו של הדירה, מברר אם קיימים עליה שעבודים כלשהם, מוודא שתוספות הבנייה – במידה שישנן – אכן חוקיות, וכן הלאה. אם אתם קונים דירה מקבלן תצטרכו לשלם לא רק לעורך הדין שלכם, אלא גם לעורך הדין שהקבלן שכר. התשלום לעו"ד מטעם הקבלן עומד על 0.5% מערך הדירה או על 5,000 שקלים – הנמוך מבין השניים. שכר הטרחה לעורך הדין שתשכרו אתם יעמוד על 0.5% מערך הנכס כשמדובר בדירה מקבלן, ועל 0.5%–1.5% מערך הנכס עבור דירה יד שנייה – לא כולל מע"מ. 

מס רכישה: 0 עד 5% מערך הנכס

קונים דירה למגורים לראשונה בחייכם? עלות הנכס היא לכל היותר 1,664,520 שקלים חדשים? מזל טוב, אתם פטורים ממס רכישה. אם הדירה יקרה יותר תצטרכו לשלם מס שילך ויעלה ככל שערך הנכס גבוה יותר. על דירת מגורים תשלמו מס לפי המדרגות הבאות:

•    על חלק השווי העולה על 1,664,520 שקלים חדשים ועד 1,974,335 שקלים חדשים – 3.5%;

•    על חלק השווי העולה על 1,974,335 שקלים חדשים ועד 5,093,535 שקלים חדשים – 5%;

•    על חלק השווי העולה על 5,093,535 שקלים חדשים ועד 16,978,450 שקלים חדשים – 8%;

•    על חלק השווי העולה על 16,978,450 שקלים חדשים– 10%.

אם מדובר בדירה להשקעה,  המס גבוה הרבה יותר וחל בכל המקרים. על חלק השווי של עד 5,095,570 שקלים חדשים תשלמו 8% מס, בעוד על חלק השווי העולה על 5,095,570 שקלים חדשים תשלמו 10% מס. 

בדרך כלל תגלו שיש להוסיף למחיר הדירה המקורי בין עשרות אלפי שקלים למאות אלפי שקלים. 

אגרות רישום: מאות עד אלפי שקלים

הליך הרכישה של נדל"ן כרוך בתשלום של כמה עמלות. כדי לקבל משכנתא על הנכס תידרשו לשלם אגרת רישום משכנתא (200 שקלים). אם שכרתם עו"ד, תתבקשו לשלם אגרת ייפוי כוח נוטריוני לעו"ד (200 שקלים), אם אתם רוכשים דירה חדשה מקבלן תצטרכו לשלם אגרה לעו"ד של הקבלן על רישום הנכס בטאבו, וכן הלאה וכן הלאה. ההוצאות תחת סעיף זה נעות בין כמה מאות לכמה אלפי שקלים. 

עמלת פתיחת תיק משכנתא: 500–6,000 ₪

הבנק גובה דמי טיפול על הלוואת המשכנתא שלכם, מה שמכונה בשם "עמלת פתיחת תיק משכנתא". בדרך כלל מדובר על 0.25% מסכום המשכנתא. העמלה המינימלית עומדת על 500 שקלים והמקסימלית על 6,000 שקלים.

שמאי: מאות עד אלפי שקלים

לא תכננתם לשכור שמאי? הבנק תכנן בהחלט. כחלק מתהליך קבלת המשכנתא, הבנק דורש הערכה משמאי. את איש המקצוע הספציפי תוכלו לבחור בעצמכם – אבל רק מתוך רשימה שהבנק יספק לכם. עלות הערכת השמאי נעה בדרך כלל בין 750 ל-1,000 שקלים, לא כולל מע"מ. 

אם תרצו לשכור, מסיבות אחרות, שירותי שמאות (הערכת השמאי מטעם הבנק ידועה כנמוכה יותר בדרך כלל מערכו האמיתי של הנכס), התשלום על שירותי השמאי הפרטי ינוע בין 1,500 ל-2,500 שקלים, לא כולל מע"מ.

ביטוח משכנתא: מאות שקלים בחודש 

משכנתאות הן למעשה הלוואות ענק שהבנק נותן לכם. כדי להבטיח את עצמו מפני הפסדים, הבנק ידרוש מכם ביטוח משכנתא: פוליסה הכוללת ביטוח חיים שיבטיח את תשלומי המשכנתא גם במקרה של מוות, וכן ביטוח מבנה מפני נזקים שונים. עלות הפוליסות הללו מסתכמת במאות שקלים בחודש, לפי שווי הנכס וגיל המבוטח. 

שדרוג דירה מקבלן: אלפי שקלים ומעלה

קונים דירה מקבלן? סביר להניח שתרצו לשדרג את המפרט הסטנדרטי הכלול במחיר הדירה. בין השדרוגים הנפוצים מאוד: הוספת נקודות תאורה, נקודות חשמל ונקודות אינסטלציה; שינויים במטבח; שדרוג כלים סניטריים; החלפת ריצוף ודלתות; וכן הלאה. העלויות מתחילות באלפי שקלים – ומשם, השמיים הם הגבול. אל תחשבו אפילו לבקש משכנתא לפני שסגרתם את הפינה הזו ואתם יודעים בדיוק באילו שדרוגים אתם מעוניינים – ומהי העלות שלהם. 

שיפוץ דירה יד שנייה: עשרות אלפי שקלים ומעלה

אם אפילו בדירות חדשות נהוג לערוך שדרוגים, בדירות יד שנייה על אחת כמה וכמה. רוב הרוכשים דירות יד שנייה משפצים אותם במידה כזו או אחרת. שיפוצים כאלה יכולים לנוע מהחלפת דלתות וריצוף ועד שינוי יסודי של כל פרט בנכס. בהתאם לסדר הגודל של השינויים שאתם מעוניינים בהם, העלויות נעות בין עשרות אלפי שקלים למאות אלפי שקלים.

רכישת ציוד חשמלי וריהוט

נכון, דירה חדשה לא מחייבת החלפת ריהוט סלוני או טלוויזיה חדשה. המציאות, עם זאת, מוכיחה שמעבר דירה הוא הזמן שבו אנחנו נזכרים להחליף את כל הריהוט או מוצרי החשמל שמזמן רצינו להחליף. אם גם אתם מסוג האנשים שאוהבים לחדש פריטים בדירה חדשה, אל תשכחו לקחת את העלות הזו בחשבון. רק אתם מחליטים כמה להוציא על הסעיף הזה, אבל כשמדובר במוצרים יקרים כמו ריהוט וציוד חשמלי – העלות מתחילה באלפי שקלים ויכולה לטפס בקלות לעשרות אלפי שקלים.

הובלה: 1,500–7,500 שקלים

העברת תכולת ביתכם הנוכחי אל הבית החדש היא הוצאה שתמיד צריך לקחת בחשבון. מה המרחק בין הדירות? מאיזו קומה לאיזו קומה תועבר התכולה? האם יש לכם פריטים ייחודיים, כמו פסנתר, שתצטרכו להעביר בעזרת מנוף? האם תזדקקו גם לשירותי אריזה? התשובות לשאלות הללו יקבעו את השורה התחתונה של עלות ההעברה, שמתחילה בדרך כלל ב-1,500 שקלים ויכולה להגיע ל-7,500 שקלים.

עברתם על כל הרשימה? זה הזמן לקחת מחשבון ולחבר את כל ההוצאות הצפויות לכם בכל אחד מהסעיפים המוזכרים לעיל. בדרך כלל תגלו שיש להוסיף למחיר הדירה המקורי בין עשרות אלפי שקלים למאות אלפי שקלים. עכשיו, כשאתם מצוידים בנתונים האמיתיים, תוכלו לחשב את גודל המשכנתא שאתם צריכים. 

הפרסומים אינם מהווים המלצה, ייעוץ או חוות דעת בנוגע לכדאיות כלשהי ואינם יכולים לבוא במקום ייעוץ המותאם לנתוניו, צרכיו ומטרותיו של כל אדם. 

Complementary Content
${loading}